De beoogde wijziging van de definitie van bouwterrein, zoals voorgesteld in het nieuwe belastingplan dat op Prinsjesdag werd gepresenteerd, zet de financiële haalbaarheid van diverse functieveranderingen en rood voor rood trajecten onder druk. Hierdoor wordt het voor agrarische ondernemers minder of in sommige gevallen zelfs helemaal niet meer interessant om van deze regeling(en) gebruik te maken.
Op dit momenteel zijn veel bouwkavels die voortvloeien uit functieveranderingen en rood voor rood trajecten belast met overdrachtsbelasting (6%). Een belangrijke voorwaarde bij het bepalen of binnen het huidige belastingregime overdrachtsbelasting of BTW van toepassing is, is de vraag of de verkoper/initiatiefnemer al is begonnen met voorbereidende werkzaamheden. Indien dit niet het geval is, dan is de levering vaak belast met overdrachtsbelasting.
In de wetswijziging, waarvan men voornemens is om deze per 1-1-2017 in te voeren, zal het criterium ‘is het terrein bedoeld om te bebouwen?’ bepalen of de levering met BTW belast is. Dit betekent in de regel dat over de verkoop van bouwkavels 21% BTW verschuldigd is in plaats van 6% overdrachtsbelasting. In onderstaande tabel is inzichtelijk gemaakt wat de financiële gevolgen zijn voor een bouwkavel die momenteel te koop wordt aangeboden voor € 200.000,- kosten koper.
In het bovenstaande voorbeeld zal de initiatiefnemer, na doorvoering van het wetsvoorstel per 1 januari 2017 en bij ongewijzigde marktomstandigheden, aan de verkoop van zijn bouwkavel bijna € 25.000,- minder overhouden. Gezien de hoge kosten die met deze trajecten gepaard gaan en de fiscale gevolgen die hiermee samen hangen, is het na doorvoering van dit wetsvoorstel alleen nog maar meer de vraag wat het uiteindelijke resultaat is na verkoop van de bouwkavel(s). Voor nieuwe initiatieven wordt het dan ook nog belangrijker om van te voren de kosten en baten goed tegen elkaar af te wegen, alvorens met een dergelijk project wordt gestart.
Door: ing. E. (Erwin) Zark, erwinzark@noordanuspartners.nl